ご案内
本来の株式投資は株価の値上がり期待(キャピタルゲイン狙い)と配当(インカムゲイン) のバランスを見て行うものである。
配当が高いのには高いだけの理由があるはずだ。
「高配当がいつまで続けられるのか?」「株価の安定度はどうか?」など株主が判断する材料提示せず自己責任を押し付けることはよもやないと思うが懸念されるところである。
誕生の背景株主の要求で配当に振り替えただけかもしれない。
高い予想分配利回りで注目される不動産投信リートは難解な商品である。
「投資信託」といえば株や債券などの有価証券を組み入れた証券投信であったが2000年11月に「投資信託法」が改正され不動産投信が解禁された。
集めた資金で不動産を購入してテナントに貸し、その賃料から得た収益を投資家に分配する戦後財閥の解体により「株式は売りたい人ばかり買いたい人がいない」なか受け皿として株式投信が誕生した。
不動産投信はその不動産版。
ただし、不動産価値の下落を回避するための受け皿がほしかっただけで個人のニーズから発生した商品ではない。
そのためによく練られないまま市場に出てしまったのが惜しまれるところだ。
不動産投信には「投資法人」と呼ばれる会社型と「投資信託」と呼ばれる契約型がある。
現在証券取引所に上場している不動産投信はすべて投資法人である。
不動産投資法人は投資家から資金を集めて不動産などで運用することを目的として設立された法人で投資証券と呼ばれる有価証券を発行して資金を集める。
この投資証券が不動産投信であり株券に該当する。
不動産投資法人は集めた資金や金融機関からの借入金などで不動産を購入し賃貸してテナントから得る賃料収入で成り立っている。
不動産の維持・管理費用や金利を支払ったあと、残った利益を投資家に実績分配する仕組みである。
上場されている不動産投信は株式と同様に証券取引所でいつでも売買できる。
不動産企業の株式を購入しているようなものだ。
不動産投信は純粋に賃貸収入のみでしかも物件を明確に示している。
不動産投信は高い予想分配利回り、物価変動に対する強さ比較的小さい値動き、優れた流動性・換金性などをアピールして人気を集めている。
超低金利時代に5〜6%の配当を出しているため株式や為替に懲りた人がいずれの影響も受けにくい分散投資の対象として注目しているようだ。
マンション投資を考える場合賃貸収入の見通しを予測するのはもちろんだが建物自体の価値は必ず償却に伴い減価するものだと認識しなくてはならない。
投資の結果は減価した物件を売却したときの売買損益と今まで得た賃料との合計で決まるものである。
現在の賃料収入は利益の先食いであるはずなのに高利回りが強調されすぎではないか?「物価変動に強い」ともいう。
現在不動産の価値は「その不動産から将来いくらの収益が期待できるのか」を測る「収益還元法」で決まるといわれている。
物件のメンテナンスを顧客ニーズに合わせて工夫し価値を高めるノウハウが求められている。
単純に賃料がインフレに強いといえるのだろうか? 株式の時価総額と企業の解散価値とは別物である。
利益率の高い会社は実際の保有資産以上に買われることもあるLへ以下で売られることもある。
不動産投信の株価(基準価額)も同様で毎期決算時に1口当たりの純資産額を開示するがこれと証券取引所でつく基準価額はイコールではない。
しかもこの純資産額は不動産鑑定価格が基であり実売価格ではないことも重要である。
実際処分しようとした場合その純資産額で売却できる保証はない。
株式や債券の投資信託は組み入れられた株式・債券自体が換金性の高いものだが、不動産はその名の通1「動かない財産」である。
とくに物件が大きなものであれば急に処分できるものではないだろう。
換金性が高いのは不動産投信であって中身ではない。
万が一不動産投信自体が破綻し、償還する場合投資家に資金が戻るまでに時間がかかる懸念がある。
証券投信は毎日組み入れ証券の時価を見直しておりへ基準価額の根拠が明確である。
比較的小さい値動き不動産投信の基準価額には時価としての根拠が弱いため下げ局面では基準価格を疑う不安心理が高まり予想以上の下げもあり得るのではないか? 契約型の有価証券投信は解約が出ればその分の保有資産を売却・現金化して投資家に支払うが不動産投信は株式と同様に買いたい人が相手として存在しなければ現金化できないという。
不動産投信にケチをつけるつもりは毛頭ない。
不動産経営が難しい情勢でプロに委ねるやり方は時代のニーズといえる。
資産の分散投資としてアパート・マンション経営などを始めたいという人にとって賃貸人・近隣との交渉やトラブルなど煩わしい問題を抱えることのない不動産投信を選択肢にすることは非常に意味がある。
ただし現段階ではあまりに難解で整備が期待されることが多い。
不動産投信を検討しようというときに分厚い目論見書と資産運用報告書だけを渡されて「判断しろ」といわれても無理である。
運用会社の人はあの目論見書と資産運用報告書の内容を、証券会社の担当者が顧客に十分説明できていると考えているのだろうか? この項で挙げた質問に対して販売担当者が納得して答えられるような情報提供がされているだろうか? 不動産投信関係者に期待することを以下に挙げる。
重石社など利害関係者への癒着があるという誤解を解く努力をする素人でも比較できる運用目標の物差しを明確に示し開示する努力をする素人が自分に合った不動産投信を探すサポートとなる第三者評価機関を設置する。
販売している人自身が本当に内容を理解し良いと感じて勧めているのか? 不動産投信自体が悪いわけではない。
潜在ニーズの高い商品の整備を期待したい。
「新証券税制」が導入された。
日本経済の活性化を図るため今まで株式投資をしたことのない人も積極的に市場に参加できるように税制面で後押ししょうとしている。
ここではなるべくわかりやすくポイントを迫って説明しよう。
改正の大きなポイントは「株式譲渡益謙税」「配当課税」「公募株式投資信託課税」の3つである。
それぞれ特例対象期間や適用開始時期などが異なるのでスケジュールをまとめてある。
新証券税制の特例措置は株式等のうち「上場株式等」を対象にしていることが多い。
上場株式等とは上場株式、上場新株予約種付け社債、上場株式投資信託、上場不動産投資信託などをいう。
特定口座には「源泉徴収口座」と「簡易申告口座」の2種類がありどちらも自由に選択できるが選択するとその年の途中に変更することはできない。
「源泉徴収口座」では証券会社が譲渡損益を、計算税金を源泉徴収する。
特定口座内の株式等を売る場合個人が確定申告をする必要はない。
「特定口座に移管することもできるが期間が決まった年間取引報告書」をもとに簡易的な申告である。
証券会社に保護預かりされているができるようになっている。
配当金を受け取った場合、従来は所得税の「配当所得」の対象となり、1銘柄当たり1回の配当金額によって課税方法が異なっていた。
改正後は配当金の額にかかわらず20%(所得税15%、住民税5%)の源泉徴収だけで課税関係が終了し確定申告をしなくて済むことになった。
公募株式投資信託の収益分配金は「源泉分離課税」だったが改正後は「源泉徴収(確定申告不要)」になる。
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